Aftrek kosten werkruimte in een huurhuis

Als je ondernemer bent voor de inkomstenbelastingen dan is onder voorwaarden een fiscale aftrek mogelijk van de kosten voor een werkruimte of werkkamer in eigen huis. Dat is niet mogelijk als je alleen inkomsten hebt als resultaat van overige werkzaamheden.
Een strikte voorwaarde is ook dat dit alleen kan ingaan bij de start van de onderneming of bij aanvang van de huur. Alleen bij een bijzondere omstandigheid, zoals een ingrijpende verbouwing, is er een mogelijkheid de keuze te herzien.

Verschil huur- en koopwoning

Kantoren maar geen woningen Er is bij deze aftrek wel een groot onderscheid tussen een huur- of een koopwoning. Bij een koopwoning is een strikte voorwaarde dat het een zelfstandige ruimte moet zijn. Zelfstandig wil zeggen duidelijk te onderscheiden van de rest van de woning door middel van een eigen ingang en eigen sanitair. Bij een huurwoning geldt deze strikte voorwaarde niet en daarom is het gemakkelijker de kosten voor een werkruimte of werkkamer in een huurwoning als zakelijke kosten op te voeren. Al worden er nog wel eisen gesteld, die ik hieronder uitwerk. Onderstaande geldt dus alleen voor huurwoningen.

Huurrecht etiketteren of administratief splitsen

Er zijn twee manieren om de kosten voor een werkruimte of werkkamer in een huurwoning af te trekken. Ten eerste door het huurrecht van de woning aan te merken als ondernemingsvermogen óf door de kosten van de woning administratief te splitsen.
Ik ga hier verder in op de eerste situatie, die meestal het voordeligst is. Voor administratief splitsen verwijs ik naar Huurwoning administratief splitsen. Administratief splitsen kan overigens nog wel aantrekkelijk zijn als de werkruimte minder dan 10% van het totale oppervlak beslaat.

Jurisprudentie

Gerechtelijke weegschaalOverigens zijn de rechters het oneens over het etiketteren van het huurrecht als ondernemingsvermogen. Er liggen verschillende, tegenstrijdige uitspraken hierover van rechtbanken en gerechtshoven (uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam, 22-10-2008 (GHAMS: 2008:BG0963) en Gerechtshof in Arnhem, 28-03-2014 ( GHARL:2014:2262 ) versus Gerechtshof Den Haag, 01-04-2015 (GHDHA:2015:661)). De Hoge Raad heeft het cassatieverzoek n.a.v. deze laatste uitspraak gegrond verklaard en de Advocaat-Generaal om een advies verzocht (ECLI:NL:PHR:2016:108, 23-02-2016). Deze adviseert de zaak te verwijzen naar een ander hof.
In geding is of de (niet-)zelfstandigheid van de werkruimte bepalend is voor de aftrekbaarheid of dat het etiketteren van het huurrecht als ondernemingsvermogen doorslaggevend is. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onlangs ook de aftrek afgewezen op grond van de niet-zelfstandigheid van de werkruimte (ECLI:NL:GHARL:2016:3245).
Ondertussen geeft de Belastingdienst op hun website nog steeds aan dat aftrek mogelijk is (zie de Rekenhulp ‘werkruimte in woning’). Op basis hiervan kun je de aftrek dan ook met vertrouwen claimen. Als je tenminste aan de juiste voorwaarden voldoet!

Voorwaarden aftrek kosten werkruimte in een huurwoning

Er zijn twee belangrijke voorwaarden voor de fiscale aftrek van de kosten van een werkkamer in een huurhuis:

  1. Het huurrecht van de woning behoort tot uw ondernemingsvermogen.
    Dit doe je door het als zodanig te etiketteren. Een etiket te plakken dus of gewoon als zodanig te benoemen in uw jaarrekening. Je kunt, om het wat tastbaarder te maken, de huur betalen via de zakelijke rekening. En eventuele huurtoeslag ontvangen op dezelfde rekening.
    Vergeet niet de bijkomende voorwaarde dat u dit etiketteren doet bij de start van de onderneming of bij het eerste gebruik van het pand voor uw onderneming. U mag niet eerst een aantal jaren het niet gedaan hebben en dan ineens wel.
  2. U gebruikt meer dan 10% van uw woning als werkruimte.
    De berekening vindt plaats op basis van het aantal vierkante meters. Gemeenschappelijke ruimtes, als trap, gang en toilet mag je daarbij buiten beschouwing laten. Ook bergingen, tenzij deze omgebouwd zijn en aan de eisen voor een woonruimte voldoen. Kijk zo nodig eens op de website van Funda naar: ‘Hoe worden de “Gebruiksoppervlakten” bepaald?’.
    De werkruimte hoeft niet per se een afgescheiden ruimte te zijn. Heb je je bureau in de woonkamer staan, bereken dan het aantal vierkante meters dat deze in beslag neemt.

Twijfelt u nog, de belastingdienst heeft een (reken)hulp werkruimte op haar website staan aan de hand waarvan u eenvoudig kunt controleren of u in aanmerking komt voor aftrek van de kosten van een werkruimte.

Welke kosten en hoeveel kun je aftrekken?

De kosten die u af kun trekken zijn:

  • een deel van de huur of beter gezegd, de huur in zijn geheel maar verminderd met een vergoeding voor privégebruik en een eventuele huurtoeslag, de bijtelling voor het privégebruik.
  • alle energiekosten (gas, water, elektriciteit), zuiveringslasten, verzekeringskosten, schoonmaakkosten en andere kosten specifiek voor het huis.
  • de inrichtingskosten voor het deel wat u voor de onderneming gebruikt, bijvoorbeeld voor vloerbedekking, behang, bureau en kasten.

Bijtelling voor het privégebruik

Kantoor thuisDe hierboven genoemde kosten worden verminderd met een bijtelling voor het privégebruik van de woning. Dat is een percentage van de WOZ-waarde van de totale woning. Het percentage varieert per jaar. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.040.000 euro is dat 1,5% (2013), 1,7% (2014), 1,8% (2015) en 1,85% (2016).
De WOZ-waarde van uw huurwoning kunt u opvragen bij uw gemeente. Dat kan (nog) niet bij MijnOverheid.nl, want u bent geen eigenaar. Gemeentes zijn sinds 1 juli 2014 verplicht deze waarde te verstrekken, want sinds die datum zijn de WOZ-waardes openbaar.
Een andere optie is het WOZ-waardeloket. Helaas zitten daar nog niet van alle gemeenten de WOZ-waarden in. Geldt dit voor u gemeente, dan zit er niet anders op dan de waarde bij de gemeente zelf op te vragen.

Krijgt u huurtoeslag? Dan moet u deze ook bijtellen en dus in zijn geheel van de kosten aftrekken.

Voorbeeldberekening 2014 (bedragen per jaar)

Huur 8.076,00
Gas & elektriciteit (voor gehele woning)  800,00
Water  100,00
Watersysteemheffing/zuiveringsheffing  100,00
Afvalstoffenheffing/rioolheffing  250,00
Inboedelverzekering  125,00
 ———–
Totaal  9.451,00
Af: huurtoeslag  3.000,00
Af: Bijtelling 1,7% WOZ-waarde (€ 150.000,-)  2.550,00
———–
Aftrekbare kosten 3.901,00

Vrije beroepen

Let op: een bedrijf aan huis is niet altijd toegestaan. Wel mogen mensen met een zogenaamd vrije beroep vanuit een woonhuis werken. Maar wat precies een vrij beroep is, is niet altijd duidelijk. Er is dan ook geen complete lijst van te geven. Wikipedia geeft wel een definitie en een kort overzicht.

Update 16 september 2015

Op 23 juli 2015 is er weer een uitspraak gepubliceerd in deze kwestie. In dit geval door de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2015:2401). De uitspraak bevestigt dat de huurkosten ten laste van de winst gebracht mogen worden onder de voorwaarden hierboven beschreven. Maar dit geldt niet de overige kosten zoals voor gas, water en electriciteit alsmede de inrichtingskosten. Deze mogen volgens deze rechtbank alleen naar rato van het gebruikte deel van de woning in aftrek worden gebracht. De Belastingdienst heeft beroep aangetekend. Wordt vervolgd dus.

Update 19 augustus 2016

De Hoge Raad heeft 12 augustus een uitspraak gedaan in de hierboven genoemde zaak waarin de Advocaat-Generaal adviseerde deze terug te verwijzen naar een ander Hof. De Hoge Raad heeft dit niet gedaan en heeft zelf uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2016:1899).

Volgens deze uitspraak is het huurrecht van een huurwoning met daarin een werkruimte, die gebruikt wordt voor (neven)werkzaamheden voor de onderneming, wel een bedrijfsmiddel en dientengevolge kan dit huurrecht ook ondernemingsvermogen vormen. Of de werkruimte zelfstandig is of niet, is daarbij niet van belang.
Dit is dus een bevestiging van de hierboven beschreven praktijk van aftrek van kosten van een werkkamer of werkruimte in een huurwoning. De Hoge Raad heeft hiermee geen uitspraak gedaan over de vraag of bijkomende huisvestingskosten geheel of gedeeltelijk aftrekbaar zijn.

In veel media is hierop uitbundig gereageerd met koppen als ‘Feest: zzp’ers kunnen volledige huur van huis aftrekken van winst’ en ‘‘Zzp’er kan huur met terugwerkende kracht fiscaal aftrekken’. Deze berichten doen het vonnis geen recht. Er verandert namelijk weinig aan de bestaande praktijk en alle hierboven genoemde voorwaarden blijven gehandhaafd. Dus alleen als je van deze aftrek gebruik hebt gemaakt bij de start van de onderneming of bij aanvang van de huur, kun je deze kosten aftrekken. Of er moet sprake zijn van veranderde omstandigheden. De uitspraak van de Hoge Raad is niet zo’n omstandigheid.

Ondertussen wordt het ook een politieke zaak. De PvdA heeft bij monde van kamerlid Mei Li Vos al geopperd dat het nu wel te gortig wordt met de aftrekposten voor zelfstandigen en wil de regelgeving aanpassen. Staatssecretaris Wiebes laat echter weten dat hij niet plan is om deze aftrek af te schaffen. Ook is er volgens hem geen reden om dit nu met terugwerkende kracht te laten ingaan.

Update 26 oktober 2016

Staatssecretaris Wiebes heeft gisteren laten weten in zijn antwoord op de vragen van SP-Tweede Kamerlid Farshad Bashir dat hij deze regeling gelijk wil trekken met de aftrek van kosten voor een werkruimte in een koopwoning. De redenen zijn enerzijds dat er nu een ongelijkheid is tussen ondernemers met een huurwoning en die met een koopwoning. Bovendien is de verwachting dat er op veel grotere schaal van deze aftrekpost gebruik gemaakt gaat worden. Weliswaar niet met terugwerkende kracht maar in de toekomst. Momenteel bedragen de dervingskosten voor de overheid ongeveer 20 miljoen. De verwachting is dat dit kan oplopen tot 500 miljoen.
Wiebes heeft 3 november een derde nota van wijziging voor het belastingplan 2017 ingediend waarin de aftrek van de kosten alleen nog mogelijk is voor een zelfstandige werkruimte. Ter compensatie wil  hij de aftrekbeperking van de gemengde kosten (voeding, drank, representatie, etc) verlagen van 26,5% naar 20%.
Het belastingplan 2017 is op 16 en 17 november besproken in de Tweede Kamer. Op dit onderdeel is er geen wijziging in het voorstel van staatssecretaris Wiebes gekomen. Het belastingplan 2017 wordt 12 en 13 december in de Eerste Kamer behandeld. De Eerste Kamer zal stemmen over het belastingplan 2017 op 20 december 2016.

Update 2 januari 2017

De Eerste Kamer is op 20 december akkoord gegaan met de belastingplannen 2017. De aftrek van een onzelfstandige werkruimte in een huurhuis is daarmee vanaf 2017 niet meer mogelijk.

Meer informatie

Goede informatie over de aftrekbaarheid van de belastingen van de kosten van een werkruimte in een huurwoning is te vinden op de website van Beeldrijk: ‘Werkruimte in de huurwoning’ of voor een uitgebreide discussie over dit onderwerp op de website van Higherlevel: ‘TOCH WEL: niet-zelfstandige werkruimte huurwoning op te voeren als kosten’.
Maar u kunt natuurlijk ook altijd met mij contact opnemen.

22 Replies to “Aftrek kosten werkruimte in een huurhuis”

  1. Beste Louis,
    Is het inderdaad zo dat je de aangiften van de laatste 5 jaar, ook al zouden deze al definitief zijn, kunt wijzigen? De Belasting stelt:

    “Doet u opnieuw aangifte nadat u een definitieve aanslag hebt ontvangen? Dat is hetzelfde als bezwaar maken tegen de definitieve aanslag. Nadat wij uw nieuwe aangifte of bezwaar hebben behandeld, ontvangt u een bericht waarin staat of wij uw aanslag aanpassen met uw nieuwe gegevens.
    Uw nieuwe aangifte of bezwaar moet bij ons binnen zijn binnen 6 weken na de datum van de aanslag. Ontvangen wij uw nieuwe aangifte of bezwaar LATER? Dan behandelen wij ze als een verzoek om ambtshalve vermindering.”

  2. Hallo Louis,

    Bedankt voor deze duidelijke pagina. Ik heb er veel nut van gehad. Er zit een kleine fout in je voorbeeld. De bijtelling van het huurforfait hoeft alleen over het prive gedeelte van het huis. zie: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigenwoningforfait/privegebruik_woning/ . Bij mij is het huurforfait 87% van 1,85% van de WOZ-waarde (2016). Het kantoor beslaat 13% van de totale oppervlakte. Scheelt toch iets.

    Gr,Frank

    • Beste Frank,

      Ik ben het niet met je eens. Je vergelijkt ook twee ongelijksoortige situaties. De pagina waar je naar verwijst, gaat over een pand dat ofwel helemaal tot het ondernemingsvermogen behoort of een pand dat je als onderneming huurt. In mijn artikel gaat het over een pand dat je privé huurt en waarvan het huurrecht tot het ondernemingsvermogen behoort. Dat is wat anders.
      Op de pagina waarnaar jij verwijst staat inderdaad dat het om de WOZ-waarde van het woongedeelte gaat. Met de rekenhulp voor een werkruimte in een woning kom je als je huurwoning kiest en het huurrecht als ondernemingsvermogen kiest, uit op ‘Deze bijtelling is een percentage van de WOZ-waarde van het hele pand’.

  3. wij hebben een nieuwe woning gekocht waar we van de inpandige garage een werkruimte gaan maken voor mijn salon, hierbij houden we rekening met eigen sanitair en eigen opgang, is het dan mogelijk om zakelijk huur aan prive te betalen? en waar zou ik nog meer rekening mee moeten houden??

    • Beste Li La,

      Jouw vraag gaat voorbij de inhoud van mijn artikel, dat gaat over de aftrek van kosten van een werkruimte in een huurwoning. Er zijn zeker mogelijkheden voor de aftrek van kosten van een werkruimte in een koopwoning. Maar de informatie daarover zul je elders moeten zoeken.

  4. Mooi artikel, het wordt voor mij steeds een beetje duidelijker, maar nog niet helemaal. Mijn vrouw is in 2015 gestart als ambulant kapster (ZZP). Dit doet zij fulltime. De randzaken zoals administratie, planning, inkopen en dergelijke wordt vanuit huis gedaan. Hier is ook een kamertje voor ingericht, dus de 10% wordt wel gehaald.
    De belasting voor 2015 is natuurlijk al de deur uit, maar nog niet defenitief. De huur is hier dus niet in meegenomen. Maar als ik het goed begrijp kan ik dus het huurrecht nog inbrengen per 2015 en zo toch de huur en alle andere kisten aftrekken. Klopt dit of zit ik er helemaal naast.
    Bij voorbaat dank voor het meedenken. Met vriendelijke groet,
    Remco Peters

    • Beste Remco,

      Zodra je een werkruimte hebt ingericht en die voldoet aan de voorwaarden dan kun je het huurrecht etiketteren en de kosten aftrekken. De werkruimte moet natuurlijk wel specifiek gebruikt worden voor de onderneming en niet voor privé activiteiten.
      Dus ja, als je aan de voorwaarden voldoet, dan kun je nu nog een herziene aangifte doen voor 2015.

      • Dank u voor de reactie. Dit ga ik dus nog doen, aangifte 2015 nog niet definitief. Maar hoe verwerk ik dan het huurrecht in de administratie. Is dat gewoon elke maand de huur inboeken? Of moet ik er iets anders voor doen.

        • Beste Remco,

          Ik weet niet hoe jouw administratie er uit ziet, maar ik denk dat dit ook te ver zou gaan om hier in detail op in te gaan. In Het artikel staat hoe je de kosten kunt berekenen en dat neem je mee in je jaarrekening en aangifte. Kom je er niet uit, zoek dan hulp.

  5. Quote van het artikel: “Er verandert namelijk weinig aan de bestaande praktijk en alle hierboven genoemde voorwaarden blijven gehandhaafd. Dus alleen als je van deze aftrek gebruik hebt gemaakt bij de start van de onderneming of bij aanvang van de huur, kun je deze kosten aftrekken. Of er moet sprake zijn van veranderde omstandigheden. De uitspraak van de Hoge Raad is niet zo’n omstandigheid.”

    Situatie:
    Zakelijke huur van een kantoorunit van ’05 t/m ’15 (afgetrokken),
    privé huur woning niet afgetrokken t/m ’15,
    inmiddels aangifte gedaan t/m ’14.
    Privé verhuizing per 09/’13.
    Per ’16 kantoorunit opgezegd en vanuit huis gaan werken ( ‘zakelijke verhuizing naar privé woning’).

    Idee om per ’16 de huur van de woning (met de ruimte waaruit 100% gewerkt wordt als zzp-er) af te trekken. Valt deze zakelijke verhuizing (opzeggen unit buiten huis om thuis te gaan werken) onder het kopje ‘veranderde omstandigheden’ die hierboven genoemd zijn? Of is er in deze situatie in 2016 geen enkele aftrek mogelijk omdat de woning niet direct vanaf 9/13 zakelijk benut en afgetrokken werd?

    Ik ben benieuwd… Alvast bedankt voor het meedenken 🙂

    • Beste Rob,

      Ik citeer mezelf ook maar: ‘Vergeet niet de bijkomende voorwaarde dat u dit etiketteren doet bij de start van de onderneming of bij het eerste gebruik van het pand voor uw onderneming.’. Dus als jij in 2016 voor het eerst begonnen bent met het gebruik van de werkruimte in je huurwoning, dan kan vanaf dat moment ook het huurrecht als ondernemingsvermogen geëtiketteerd worden. Met alle aftrekmogelijkheden als gevolg.

  6. Beste Louis,
    Huurrecht op de balans, huurrecht tot uw ondernemingsvermogen.
    Hoe moet ik dit zien en welke vermelding moet op de balans komen wil ik aftrek claimen.
    Moet er alleen een vermelding worden gemaakt van het gehuurde goed of moeten er bedragen worden vermeld en welke?
    m.v.g.

    • Beste Dick,

      Je kunt het huurrecht op de balans zetten, maar de economische waarde is nul. Je kunt het ook gewoon vermelden in de jaarrekening dat je het huurrecht tot het ondernemersvernmogen rekent en de waarde nul is. Het blijkt vervolgens uit de resultatenrekening dat je de huur als zakelijke kosten opvoert.

  7. Is het mogelijk dat de BV een huurovereenkomst aangaat met huurder van de woning? In dat geval zouden de kosten wel weer aftrekbaar zijn.

    • Een huurder die huurt van een BV die weer huurt van de huurder. Tja..
      Dit gaat in ieder geval niet meer over waar het in dit artikel over gaat. Het is hier dus niet de plaats om er verder op in te gaan

    • Beste Koen,

      Dit geldt niet voor een BV. De huurovereenkomst is namelijk niet met de BV afgesloten en het huurrecht kan dan niet tot het ondernemingsvermogen van de BV gerekend worden.

  8. Het is een rechts ongelijkheid dat een ondernemer die al langere tijd in een huurhuis woont dat niet mag
    Ik gebruik al 36 jaar een volledige kamer als kantoor

    • Beste T vd Vaart,
      Ik loop inderdaad tegen hetzelfde punt aan wat u noemt. Het is oneerlijk.
      Wat ik mij wél realiseer, is dat aangiften tot max. 5 jaar terug kunnen/ mogen worden gecorrigeerd….

      Het is dus ‘onmacht’ dat de aangiften van de afgelopen 36 jaar niet volledig kunnen worden gecorrigeerd, maar de afgelopen 5 jaar zou dan toch wel moeten kunnen?

      MvG

      More Than Finance

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*